terça-feira, 9 de janeiro de 2018

Utilizando a tecnologia para atender os novos conceitos de moradia

Autor: Eng. José Roberto Muratori, Diretor Executivo da AURESIDE

Publicado na revista Lumiere Electric numero 236, dezembro de 2017


O setor da construção civil no Brasil sofreu intensamente os efeitos da retração na economia principalmente nos últimos dois anos. Com isso, o mercado imobiliário tem se ressentido de novos lançamentos nas áreas urbanas mais intensamente povoadas. Se foi um período difícil para a produção, por outro lado tem sido efetivo no estudo das novas tendências no conceito de moradias urbanas. Acompanhamos diversos eventos e o surgimento de relatórios que confirmam algumas constatações que até pouco tempo atrás ficavam apenas no terreno especulativo.

E quais seriam estas constatações?

Uma tendência de produzir apartamentos com espaços privativos cada vez menores, compensada pela oferta de áreas comuns muito equipadas. Além disso, localizados em regiões que contam com facilidade de transporte público e ampla oferta de serviços nas proximidades.

O surgimento de empreendimentos multiuso se encaixa também nesta tendência, ou seja, a opção crescente de concentrar moradia, trabalho e lazer no mesmo espaço físico, reduzindo a necessidade de deslocamentos e consequentemente mais tempo útil disponível.

Ainda mais avançado, o conceito de coliving, uma alternativa que surge e que pretende derrubar, além de paredes, a crise da falta de espaços físicos e os ideais de individualização e desperdício. Este movimento vem se propagando através de pessoas que nos levam a refletir se ainda vale a pena manter uma moradia particular, com altos gastos e pouca socialização.

Além destas tendências genéricas, surgem outras derivações focadas em nichos específicos. As mais evidentes têm sido aquelas direcionadas às moradias para a terceira idade, embasadas no conceito da “economia da longevidade”. Outro nicho em estaque seria dos imóveis destinados a uso temporário, exemplificado pelos usuários de aplicativos como o AirBnb. Alguns novos projetos têm levado em conta o uso misto, ou seja, moradores habituais dividem as áreas comuns de seus condomínios com moradores eventuais, de passagem.

A evidencia cada vez mais presente destas tendências no conceito de “morar” estão afetando os novos lançamentos do mercado imobiliário em escala crescente. Portanto, com a esperada retomada no ritmo das novas construções temos visto que muitos projetos estão contemplando estas características, que devem se tornar comuns num horizonte de três a cinco anos.

Mas não só os novos empreendimentos estão se ajustando às mencionadas tendências: muitos imóveis atuais precisam passar por urgentes retrofits principalmente em suas áreas comuns para se adaptarem à novas condições de uso.

E é neste ponto que pretendemos justificar como as novas tecnologias de conectividade e de automação podem ser extremamente uteis (e até mesmo inevitáveis) para atender os desafios crescentes de controles sobre a edificação e sobre as pessoas que dela se utilizam (moradores, usuários e prestadores de serviços).

E, embora nosso foco neste artigo sejam as edificações de uso para moradia, podemos deixar claro que estas mesmas tecnologias podem ser empregadas para tornar mais eficientes e seguras também as edificações corporativas ou mesmo aquelas de uso especifico (como hotéis, hospitais, templos, escolas e similares).

Nas áreas comuns dos condomínios destinados a moradia, com a quantidade cada vez maior de moradores e usuários circulando e a variedade de ambientes e de serviços distintos envolvidos, a necessidade de sistemas automatizados e informatizados é evidente.

Vejamos alguns exemplos:

1) Como controlar acesso de pessoas em ambientes de uso restrito como salas de ginastica, sauna, quadras e piscinas? Como liberar o uso e cobrar pelos serviços opcionais oferecidos dentro do condomínio, tais como lavanderia, limpeza, uso de salão de festas, manutenção, locação de veículos e de ferramentas e assim por diante?

2) Como garantir que pessoas desconhecidas estejam autorizadas a entrar e permanecer no condomínio, eventualmente não somente como visitantes, mas como um morador temporário autorizado pelo proprietário de uma unidade? E, neste caso, quais serviços e ambientes podem ser liberados para o seu uso?

3) Como orientar moradores e visitantes com relação à localização e às condições de uso dos diversos ambientes e equipamentos do condomínio sem aumentar o numero de colaboradores da equipe de gestão?

4) Como controlar os serviços da equipe de limpeza e manutenção e atribuir cobrança quando devido?

5) Áreas comuns maiores e com maior número e variedade de ambientes exigem mais equipamentos, consomem mais energia e insumos e, portanto, precisam de maior controle sobre o programa de manutenção e sobre as medições de consumo

6) Ambientes de intensa circulação de pessoas exigem mais cuidados com segurança e acessibilidade. Além disso as pessoas cada vez mais exigem cobertura de redes sem fios para se manterem conectadas nestas áreas, uma vez que executam diversas atividades antes feitas em casa em ambientes agora coletivos (offices compartilhados, academias de ginastica, salas de projeção e de jogos, etc.)

Listamos acima apenas algumas das novas necessidades que estão despontando.

Lembrando que sistemas “tradicionais” de Automação Predial já podem ter sido solicitados anteriormente para tratar de itens mais ligados à infraestrutura da edificação, tais como a iluminação das áreas comuns, o sistema de bombas hidráulicas, geradores e outros neste contexto.

Então vemos que estamos precisando urgentemente incluir sistemas de comunicação e controle nas áreas comuns, tanto para uso da gestão do prédio como para aqueles que dele se utilizam para nele morar, trabalhar ou gozar do seu lazer. E quais seriam então as tecnologias que mais se adaptam a estas necessidades?

1) Em primeiro lugar, precisam ser fáceis de instalar. Fazer mudanças na parte construtiva, na instalação elétrica e na arquitetura do local são situações muitas vezes proibitivas em condomínios existentes

2) Precisam ter interfaces intuitivas para os usuários. A maioria das situações não envolvem gestores profissionais, mas pessoas comuns e seus smartphones, que podem ser utilizados para liberar acesso, receber cobranças, alertas ou avisos

3) Precisam ter um elevado grau de interatividade. Muitas funções dependem de decisões e soluções rápidas e seguras

4) O custo de implantação deve ser acessível pois os condomínios não dispõem normalmente de orçamento disponível para este tipo de contratação

5) A sua atualização e manutenção tem que ser simples e, de preferência, feita à distância pois a princípio não existe uma equipe de gestão profissional presente na edificação para prestar este serviço

6) De preferencia devem gerar bancos de dados com as informações de uso diário coletadas. Isto pode ser usado para aumentar a eficiência da edificação e para comparativos de desempenho, inclusive com edificações similares

Para atender estas demandas acima listadas, existem sistemas de desenvolvimento recente que utilizam o conceito de Internet das Coisas, de Inteligência Artificial, de gestão na nuvem (cloud) e de Big Data. Este conjunto de tecnologias têm proporcionado produtos de simples instalação, largamente independentes mas interativos com as redes de dados e com a Internet, responsivos e que geram grande quantidade de dados como resultado de suas operações de gestão e controle.

Além disso, por se tratar de hardwares de custo mais baixo e soluções baseadas nos softwares e aplicativos, podem ser vendidos através de receitas recorrentes (tarifas mensais), como serviço, o que barateia e viabiliza seu uso nos condomínios. O gerenciamento dos sistemas normalmente é feito na nuvem, reduzindo ou até eliminando a necessidade de manutenção local.

Em resumo, estamos falando de soluções baseadas em conectividade, envolvendo processadores, atuadores e sensores diversos, além da a interação com diversos protocolos (na sua maioria wireless). Também utilizam as interfaces mais simples e de uso amplo (como o próprio smartphone do usuário, por exemplo). Estas soluções estão prontas para serem especificadas, instaladas e prontamente utilizadas pelos gestores e moradores das novas formas de habitação.

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